第2109章 准备套现（2/2）

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杨淑仪接上了：

实际是半导体上市主体名下多了五十亩工业用地。香江估值的时候按固定资产算，发行价能再推。

对。

方铁揉了揉太阳穴。

东哥，我理一下。东升物流拿省城投的钱→拿地建仓→仓建好估值涨→抵押给银行拿贷款→贷款再拿地。东升半导体香江上市→上市主体装地装厂房→估值推高→挂牌套现→套现回来再投物流拿地。两头转？

两头转。

林向东在白板上画了个圈，箭头从左边进去右边出来，再从右边回去左边。

钱在东升体系里不出去。进来就变成地，地变成资产，资产变成钱，钱再变成地。

猴子弹了弹烟灰。

东哥，这套打法……华夏幸福用过，普洛斯也用过。产业拿地、配套开发、资产证券化。但有一个前提。

什么前提？

货得跑起来。地拿来了建了仓，仓里没货，估值就是空的。银行一看空仓就不贷了。

所以物流网必须跑满。安平跑满、怀州跑满、定州尽快跑起来。货填进去，仓才有现金流。有现金流银行才认。

东哥，定州严铁山那边……

曹建在磨。回程货跑通了，定通的车接进来只是时间。

林向东放下笔。

绍杰，你牵头。三件事。

东哥你。

第一，云海总部剩余二十亩，找设计院出物流商务综合体的方案。不盖住宅，盖办公楼加配套公寓。东升物流自己用六成，对外出租四成。下个月拿方案。

行。

第二，定州二期一百亩，让曹建跟宫主任谈。先拿五十亩建仓，五十亩预留。价格压到每亩十五万以内。

我联系宫主任。

第三……林向东看着杨淑仪。东升半导体上市主体，把定州那五十亩和云海总部旁边的一块配套用地装进去。香江估值用。架构里写清楚用途……芯片供应链配套仓储和研发中心。

杨淑仪记下来。

东哥，装进去之后开曼主体的固定资产比例会到三成以上。港交所喜欢轻资产，但半导体公司带厂房带地是正常的。边界我把握。

把握住。

会开完。猴子留下来没走。

东哥，还有一件事。

。

香江那边基石投资者跑了一圈。有家东南亚家族办公室对东升半导体的故事感兴趣，但提了一个条件。

什么条件？

他们要东升集团拿地之后，在香江上市主体的年报里披露不动产明细。他们怕东升把上市套现的钱拿回来全砸地，不分红、不回购。

怎么回？

我回了……东升半导体的不动产只用于芯片供应链配套，不用于住宅开发。年报里单独列产业配套用地科目，跟商业地产分开。

他们信吗？

猴子笑了。

他们信不信不重要。重要的是港交所信。只要披露合规、用途合规、估值公允，基石不会撤。

行。按你的回。

猴子站起来。

东哥，还有一件事。普洛斯的人来找我了。

普洛斯？

对。他们看了东升物流的扩张速度，想谈合作。要么入股，要么合资拿地。

林向东靠回椅背。

普洛斯……

物流地产的老玩家。他们有钱有地有客户。东升有网有系统有政府关系。如果合资，东升出网和地，普洛斯出钱和品牌。拿地更快、建仓更快、估值更高。

条件呢？

条件没谈。对方只是放了个口风。但大概率是……普洛斯要控股权或者至少五成。

不给。

东哥，如果普洛斯入股三成，东升物流估值能再翻一倍。银行授信跟着涨。

三成可以谈。控股不行。

我明白。控股权在东升手里，地就在东升手里。

猴子走了。

第二天。方铁把秦总监叫进来。

秦总，东哥定了三件事。我跟你通个气。

方铁把云海综合体、定州二期、半导体装地的事了。

秦总监听完，沉默了很久。

方总，东升物流的资产负债表现在是……总资产两个多亿，负债八千六百万。如果拿地建仓再加杠杆，负债率会上到六成以上。

省城投的钱进来稀释了。三个亿投后估值十亿，东升集团占七成。账面好了。

账面好了。但现金流……

现金流靠货。安平月吞吐一万二，怀州月吞吐一万，定州起来之后再加。货跑起来现金流就正。

秦总监推了推眼镜。

方总，还有一件事。东升物流如果拿地建综合体、搞配套开发，跟物流主业的边界会模糊。省城投那边……

省城投投的是物流子公司。物流子公司拿地建仓是主业。配套综合体是总部资产，不进物流子公司。

分开？

分开。云海综合体以东升集团名义拿，不进东升物流。东升物流租集团的楼和公寓，签租赁合同。关联交易公允就行。

秦总监点头。

这样省城投那边得通。但集团层面的负债……

集团层面的事东哥自己扛。

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